(Dân trí) – Chung cư hết niên hạn, người dân không đủ tiền đóng để xây lại không đồng nghĩa mất nhà mà vẫn được giải quyết bồi thường về căn hộ và quyền sử dụng đất.

Tại Nghị quyết 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, ban hành ngày 18/9, với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình.

Chính phủ cũng yêu cầu nghiên cứu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ đóng góp tài chính để xây dựng mới khi hết thời hạn.

Quy định rõ niên hạn sẽ giúp cơ quan quản lý chủ động xử lý các công trình xuống cấp. Qua đó, người dân cũng đặt câu hỏi khi chung cư phải cải tạo, xây dựng lại, nếu không đủ khả năng đóng góp thì quyền lợi sẽ được giải quyết như thế nào. Ngoài ra, số tiền họ phải đóng để xây lại chung cư sẽ do ai quyết định?

Không có tiền đóng không đồng nghĩa mất quyền lợi

Trao đổi với phóng viên Dân trí, luật sư Nguyễn Hồng Thảo (Đoàn Luật sư TPHCM), cho biết tại khoản 3 Điều 42 Nghị định 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024 của Chính phủ, quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu không có khả năng đóng kinh phí xây dựng lại không đồng nghĩa với việc mất căn hộ.

Quyền lợi của họ được giải quyết theo cơ chế bồi thường, trong đó có giá trị quyền sử dụng đất và giá trị còn lại của căn hộ hoặc phần diện tích khác.

Người dân sống tại chung cư Vĩnh Hội (phường Khánh Hội), được xây dựng trước năm 1975 (Ảnh: Bảo Quyên).

Theo Luật sư Thảo, quyền sử dụng đất tại chung cư là quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu, được xác định theo tỷ lệ diện tích sở hữu riêng. Vì vậy, nếu một chung cư có 200 hộ, trong đó 50 hộ không có khả năng đóng tiền, các hộ này không đương nhiên bị loại khỏi phương án giải quyết.

Khi công trình thuộc diện phải phá dỡ, cư dân vẫn phải di chuyển để thực hiện việc phá dỡ. Tuy nhiên, việc rời khỏi căn hộ cũ không đồng nghĩa mất quyền tài sản. “Quyền lợi của cư dân về tài sản, bồi thường và tái định cư được giải quyết theo phương án được phê duyệt”, luật sư Thảo nói.

Với chung cư không thuộc tài sản công, Nghị định 98 quy định chủ sở hữu căn hộ tầng 1 được bồi thường theo hệ số K từ 1 đến 2 lần diện tích cũ; căn hộ từ tầng 2 trở lên từ 1 đến 1,5 lần. Diện tích được tính bồi thường căn cứ vào giấy tờ hợp pháp hoặc diện tích đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

Nếu căn hộ tầng 1 có diện tích kinh doanh và dự án được bố trí diện tích thương mại, dịch vụ, chủ sở hữu ngoài khoản bồi thường còn được mua hoặc thuê phần diện tích này để tiếp tục kinh doanh nếu có nhu cầu. Hệ số K do UBND cấp tỉnh quyết định theo từng vị trí, khu vực và là cơ sở xác định diện tích bồi thường.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết khi hết thời hạn sử dụng, tài sản của người sở hữu căn hộ không mất đi.

Theo phương án đang được thể hiện trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trường hợp chung cư hết thời hạn sử dụng và phải phá dỡ để xây dựng lại, chủ sở hữu căn hộ có thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng chung cư mới.

Nếu không tiếp tục đóng góp, chủ sở hữu có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình.

Trường hợp khu vực có chung cư sau này được cơ quan quản lý Nhà nước quy hoạch không còn chức năng xây dựng chung cư, quyền sử dụng đất của người dân vẫn được xem xét, bồi thường theo quy định.

Bà Hằng cho rằng các nội dung tại dự thảo Luật Nhà ở được xây dựng theo hướng kế thừa quy định hiện hành, đồng thời làm rõ hơn quyền của người sở hữu tài sản.

Đóng bao nhiêu tiền để xây lại?

Theo Luật sư Thảo, về số tiền cư dân phải đóng khi xây dựng lại chung cư không phải do chủ đầu tư tự đưa ra mà phải được xác định theo quy định pháp luật.

Tại Nghị định 98 nêu rõ, về nguyên tắc, khoản tiền chủ sở hữu phải đóng góp được xác định trên cơ sở: Kinh phí đóng góp = Diện tích căn hộ tái định cư × Giá nhà ở xây dựng mới tính trên tổng mức đầu tư của dự án.

Giá nhà ở xây dựng mới được xác định trong quá trình lập và thống nhất phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Vì vậy, cần phân biệt giữa chi phí thực tế của dự án và một mức giá do chủ đầu tư tự đưa ra.

Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được xây dựng và thực hiện theo quy định pháp luật, đồng thời được cơ quan có thẩm quyền xem xét, phê duyệt theo từng trường hợp cụ thể.

Về chi phí xây dựng lại, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM, cho rằng khoản đóng góp cần được xác định dựa trên suất đầu tư, tổng mức đầu tư của công trình mới và giá trị mà chủ sở hữu căn hộ cũ còn được hưởng.

Ông lấy ví dụ, nếu giá trị còn lại của căn hộ cũ được xác định tương đương 20-35% giá trị căn hộ mới thì phần giá trị này cần được tính vào quyền lợi của chủ sở hữu, phần còn lại mới là cơ sở để tính khoản phải đóng thêm.

Theo TS Thuận, khi xác định khoản tiền người dân phải đóng cũng không thể chỉ lấy toàn bộ chi phí xây dựng mới chia cho các hộ dân. Nếu một chung cư cũ 8 tầng được xây dựng lại thành 18 tầng, phần diện tích tăng thêm, đặc biệt là diện tích thương mại, dịch vụ, có thể tạo nguồn thu cho dự án.

“Nguồn thu này cần được tính vào phương án tài chính của dự án trước khi xác định phần chi phí còn lại và số tiền các chủ sở hữu căn hộ cũ phải đóng góp, qua đó bảo đảm quyền lợi của người dân”, TS Phạm Viết Thuận nói.

Theo Lê Tỉnh

Dân Trí