Trong vòng hai năm trở lại đây, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đã thiết lập một mặt bằng giá mới, đẩy hiệu suất cho thuê xuống mức thấp kỷ lục. Thực tế này đang thúc đẩy một làn sóng dịch chuyển dòng vốn rõ rệt của giới đầu tư miền Bắc hướng về Hải Phòng – nơi dự án Golden Crown Hải Phòng đang trở thành một trường hợp điển hình thu hút dòng tiền nhờ lợi thế vượt trội về bài toán dòng tiền và dư địa tăng trưởng.

Nghịch lý “nén chặt” hiệu suất tại Hà Nội

Giai đoạn 2024 – 2025 chứng kiến sự tăng trưởng phi mã của phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội. Đến nay, giá bán tại các dự án mới thuộc phân khúc cao cấp tại các quận trung tâm như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Tây Hồ đã neo cao ở mức 90 – 120 triệu đồng/m²; ngay cả khu vực ngoại thành cũng chạm ngưỡng 60 – 80 triệu đồng/m². Mặt bằng giá cao này đang trở thành rào cản tài chính lớn cho các dòng vốn mới do sự lệch pha nghiêm trọng giữa giá trị tài sản và nguồn thu thực tế.

Nghịch lý lớn nhất của căn hộ thủ đô hiện nay là tốc độ tăng của giá thuê không thể đuổi kịp giá vốn. Trong khi giá mua căn hộ nhảy vọt 30% – 40% chỉ sau hai năm, giá cho thuê thực tế chỉ tăng khiêm tốn 8% – 10%. Sự bất cân xứng này kéo tụt tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê tại Hà Nội xuống mức thấp kỷ lục, chỉ còn 2% – 3,4%/năm – thấp hơn cả biên độ an toàn của lãi suất tiền gửi tiết kiệm dài hạn. Khi biên độ tăng giá có dấu hiệu đi ngang do chạm “trần” khả năng chi trả, giới đầu tư buộc phải tìm kiếm giải pháp thay thế.

Hải Phòng – Lực hút từ “vùng trũng” giá vốn

Trong bản đồ dịch chuyển dòng vốn, Hải Phòng nổi lên như một điểm đến chiến lược nhờ trục cao tốc kết nối hoàn hảo với thủ đô. Xét về chi phí cơ hội, một căn hộ hạng sang sở hữu vị trí kim cương như Golden Crown Hải Phòng (ngã tư Lê Hồng Phong – Nguyễn Bỉnh Khiêm) hiện có mức giá giao dịch cạnh tranh hơn rất nhiều so với các sản phẩm cùng phân khúc tại Hà Nội, giúp nhà đầu tư tối ưu hóa nguồn vốn ban đầu.

Thế nhưng, điểm mấu chốt tạo nên sức hút của đất Cảng lại nằm ở bài toán nguồn thu thực tế. Là địa phương top đầu về thu hút vốn FDI, Hải Phòng hiện quy tụ hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư trưởng quốc tế làm việc tại các tổ hợp công nghiệp lớn như Đình Vũ – Cát Hải, Tràng Duệ, VSIP.

Khác với tệp khách thuê nội địa, nhóm chuyên gia ngoại quốc này có ngân sách chi trả cho nhà ở rất cao, thường dao động từ $650 – 1.100 USD/tháng (tương đương khoảng 16 triệu – 27 triệu VNĐ/tháng) cho căn hộ 1 – 3 phòng ngủ và được bảo chứng bởi ngân sách của các tập đoàn đa quốc gia. Nhờ đó, hiệu suất cho thuê thực tế tại các dự án căn hộ cao cấp tại Hải Phòng dễ dàng đạt từ 4,6% đến 4,8%/năm, gần gấp đôi so với Hà Nội.

Cơ hội từ khoảng trống nguồn cung

Một điểm cộng lớn dưới góc độ quản trị rủi ro là áp lực cạnh tranh nguồn cung. Tại Hà Nội, các đại đô thị vùng ven vẫn liên tục đổ ra thị trường hàng nghìn căn hộ mỗi năm, tạo ra áp lực cạnh tranh gay gắt để tìm khách thuê. Ngược lại, tại Hải Phòng, phân khúc căn hộ hạng sang thực sự đáp ứng được tiêu chuẩn khắt khe về an ninh, tiện ích và vận hành của giới chuyên gia quốc tế lại đang rơi vào tình trạng khan hiếm nghiêm trọng.

Nhìn một cách tổng thể, Hà Nội với quy mô dân số lớn vẫn là thị trường cốt lõi để bảo toàn vốn ổn định trong dài hạn. Ở chiều ngược lại, các dự án hạng sang mang tính biểu tượng tại lõi đô thị Hải Phòng lại chiếm ưu thế tuyệt đối về hiệu suất dòng tiền nhờ khai thác trúng khoảng trống nguồn cung dành cho tệp chuyên gia ngoại quốc đắt giá. Việc tiếp tục giữ dòng vốn tại thủ đô hay dịch chuyển sang “vùng trũng” Hải Phòng lúc này phụ thuộc hoàn toàn vào khẩu vị rủi ro và kỳ vọng biên độ lợi nhuận của mỗi nhà đầu tư.